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由國際大環境看懷化房地產:以活治死 以整理亂 ——專訪懷化房地產協會會長曾大鵬

http://www.pfqml.icu  2014-10-28 16:33:37  懷化房產網

【摘要】9月11日,懷化市房地產業新政解讀媒體見面會召開,會上宣布,《懷化市人民政府關于引導和促進房地產市場健康發展的意見》及《懷化市引導和促進城區房地產市場健康發展實施方案》已于9月3日經市人民政府同意,印發給相關部門組織實施。就廣大市民和房地產開發企業最關心的問題,我們采訪了市房地產業協會會長曾大鵬。

9月11日,懷化市房地產業新政解讀媒體見面會召開,會上宣布,《懷化市人民政府關于引導和促進房地產市場健康發展的意見》及《懷化市引導和促進城區房地產市場健康發展實施方案》已于9月3日經市人民政府同意,印發給相關部門組織實施。就廣大市民和房地產開發企業最關心的問題,我們采訪了市房地產業協會會長曾大鵬...

懷化房地產:您認為是什么原因導致懷化房地產目前的危機?

曾大鵬:原因比較復雜,可以說與國際金融形勢有密不可分的關系。實際上,在國內政策方面,近期中央并沒有出臺“國八條”之類的政策,更沒有出臺嚴厲打壓房地產的政策,反而在去年和今年年初的政府工作報告里面,都提出了要穩定房地產,健康持續地發展房地產。通過輿論媒體,我們看到的也基本上是支持房地產的政府言論。然而從去年6月份開始,懷化房地產市場的的確確地陸續出現了一些問題。

分析和研究國際金融形勢,可以發現這一切和美國退出貨幣量化寬松政策息息相關。美國在08年金融危機之后,一直采用貨幣量化寬松政策,通過大量印鈔來增加市場的貨幣流動性,進而刺激經濟復蘇,日本和英國等發達經濟體也紛紛跟進。在全球經濟一體化的形勢下,大量的錢如果流向實業會帶來了通貨膨脹,流向虛擬經濟,即金融、股市、房地產市場,則會造成了資產市場價格膨脹,通俗地說,就是會形成巨大的資產泡沫。美國還同時實施了利率刺激政策,存款利率基本為零,由于資本的逐利性,造成大量的熱錢流向中國等新興經濟體,使得中國資產市場出現泡沫。形象地說,就是市場不愁錢,一時大家好像都變得有錢了,不止老百姓,還有企業,個個都有錢,想投資就能投資,想買房就能買房。

 

懷化房地產:也就是說在美國金融形勢的影響和催化下我國的經濟也隨之產生了波動,那么這個波動究竟是如何產生的,影響大不大,還請曾總為我們講解一下。


曾大鵬:這得從2013年5月,美聯儲宣布從2014年1月開始退出貨幣量化寬松政策說起。這個決定對全球經濟最直接的影響有三個方面:一是全球流動性的轉折點將到來:全球多年來貨幣放水,流動性泛濫,廉價貨幣的時代將宣告結束,全球流動性將告別長達20多年的“過剩”而走向“短缺”;二是會改變全球流動性的方向,新興市場將從國際資本的流入地變為流出地。國際清算銀行數據顯示,金融危機以來,新興市場流入的國際資本高達4萬億,但自5月份美聯儲宣布要退出量化寬松政策以后,這一趨勢發生了極大的逆轉,據EPFR數據,投資者僅去年6月和7月兩個月時間里從新興市場債券基金撤資251億美元,證券基金撤資額更高達293億美元;三是新興市場包括房價在內的資產價格泡沫面臨破滅的危險。
對于包括中國在內的新興市場而言,美聯儲政策的轉變導致的尷尬是不言而喻的:在美國發動印鈔機應對危機的時候,中國等新興市場成為發達國家流動性泛濫的蓄水池,廉價的資本從發達經濟體肆無忌憚地流向新興市場,在帶來了不可持續增長的同時,也吹高了資產價格泡沫。新興市場則因為國際資本的大量流入而不斷增加杠桿,受制于發達經濟體衰退的外部性的影響,新興市場也不斷通過流動性和大量舉債應對外部沖擊,杠桿不斷升高,在泡沫膨脹的同時,因為資本流入的投資饑渴癥引發的地方債務和金融系統風險也在加大。美聯儲一旦退出量化寬松,美元走強,新興市場將立即從資本流入地區變為流出地區,多年以來靠潛伏的國際資本支撐的高房價將迎來真正的重擊。
于是從去年6月份開始,中國真正鬧起了“錢荒”,大家突然都沒錢了,懷化房地產行業也受到此次波動最直接的沖擊,銀行沒錢提供貸款了,老百姓不拿錢買房了,一些抗風險能力差的開發商資金鏈斷裂了,一直持續到今年,整個懷化房地產行業的低迷仍然沒有結束,所以我認為此次懷化市政府出臺房產新政,也是意識到這個危機的嚴重性,以此穩市。
所以房地產這個危機是全球經濟造成的影響,房地產是受國際經濟影響特別明顯的一個行業,經濟全球化之后,反應的波浪從股市開始波及,再波及到主導市場的個人,再而影響整個市場。打個比方就是,股市出問題,個人沒錢,個人停止搞裝修、消費、買房,銀行告知房地產老板沒錢貸出,再加上媒體大肆渲染報道,稱房地產泡沫了,要垮臺了,要降價了,此為一個連鎖和惡性循環反應。

懷化房地產:除了國際金融因素對房地產的影響,是否還存在其他因素?

曾大鵬:當然,不僅僅是因為國際經濟形勢的沖擊,還有一些我們房地產行業自身的問題。懷化房地產市場前些年發展很快,但是對整個市場的管理卻沒有同步跟上去,沒有做好有序的控制規劃,造成整個市場供需關系失衡,企業抗風險能力下降。比如:土地市場,投放超標。
從2011年到2013年,懷化市城區通過各種渠道投放市場的土地有9238多畝,這三年的土地投放量超過了前五年的總和,想想看,9000多畝土地進入市場,加上賣出去沒開發完的土地,有上萬畝土地等待開發,如果全部建成,將新投放市場2000多萬平方米的商品房,十年都賣不完,讓這個市場如何去消化。大量存量房積壓,會造成市場資本大量地沉淀在土地和存量房上面,進而減緩市場資本的流通性,惡性循環下去,市場就會像一潭死水,毫無生機和活力。開發市場,門檻太低。在懷化,由于房地產市場發展太快,進入這個行業的門檻一降再降,政府也沒有對整個市場的需求進行宏觀調控,只要你開發商愿意投資,就讓你投資。受利益驅動,市場經營者質量下降,難免魚龍混雜。個別新批房地產企業、項目公司無相應技術人才,無穩定的經營隊伍,他們不注重產品質量保障,不注重產品品質提升,靠炒作概念,靠廣告制作噱頭來吸引消費者,出現問題后互相扯皮,消費者拿到的房子,與當初開發商承諾的難免有差距。我認為,新政出來之后,將有利于未來的市場洗牌,有利于懷化房地產行業良性發展。

懷化房地產》:懷化房地產還處在一個需要不斷規劃的階段,這與此次出臺的新政也是密切相關,您可否為我們解讀一下這次的二十六條?

曾大鵬:我大概說一下這個二十六條里面的幾個亮點吧。
二十六條里有七個大標題:第一、加強綜合調控;第二、激活房產市場;第三、引導企業轉型;第四、拓寬融資渠道;第五、加強市場監管;第六、優化發展環境;第七、加強統籌領導。這是一個大框架,還會出臺一些配合這些框架的細則。
這里面有這些亮點,跟以前不一樣的東西,第一個,是宏觀調控方面,這個文件里第一次提出來要編制房地產發展規劃,這是以前任何時候都沒有的。我們現在的房地產市場抗風險能力太低其實就是因為行業沒有進行規劃和控制,這次政府提出要編制一個2015-2025年的發展規劃,這個十年規劃涉及面特別廣,要從人口、土地、居住水平等各個方面進行規劃,也就是有多少人修多少房子,投放多少土地;另外一個提出控制土地供應增量、盤活成交的土地和房源,嚴格市場準入;原則上兩年內暫時不新批房地產開發企業進入行業內,這就會逐漸解決房地產開發商入行門檻低這個問題。
第二個是微觀方面,政府成立了十個工作小組,深入調查房地產行業的各個領域。十個小組分別為:1、綜合調控(制定發展綱要的、政策的);2、辦證服務;3、施工環境治理;4、重大遺留問題處理;5、存量房激活促銷;6、金融幫扶(允許政府融資平臺參與收購閑置土地和房地產開發企業的資產處理,融資平臺可以把土地收回去,開發商遇到破產或資金斷裂的問題,政府融資平臺也可以收購,這也是這么多年來第一次提出)7、閑置土地和容積率清理;8、價格監管(打擊壟斷);9、城區人口倍增計劃(怎樣增加城區人口);10、兩違整治。

這十個工作組就是專門為落實二十六條配套的工作組,首先打擊非法集資、規避市場風險,打擊兩違建筑,懷化的兩違問題嚴重,對房地產市場沖擊很大,對老百姓利益的保障是存在潛在危機的。另外,懷化這幾年房地產發展太快,大家一門心思謀發展,原來積累的很多歷史遺留問題沒有得到及時的處理,這次政府也成立了專門的小組來針對處理這些問題。 

再一個就是強化市場監管,這個不規范的市場確實存在開發商挪用業主購房的預售款、挪用契稅等,這都是屬于不規范的市場行為,現在就要出臺政策來進行規范,包括“稅收一體化政策”這一次做了一個調整,我覺得是很有意義的,以前開發商賣房子,賣幾十套甚至上百套才交一趟稅,現在不一樣了,現在開發商賣房子,賣一套房就得上交一套房子的稅,從以前的“段”式管理變成了現在的“點”式管理,這樣的管理更加細化,降低了開發企業的經濟壓力和風險,體系更加完整,老百姓的利益能得到更好的保障。

另外還有一個就是打擊壟斷,這個政策也是歷史以來第一次提出,這個壟斷包括幾個方面,包括國家公權機關壟斷行為,比如一些有權利的部門通過內部關系強制承包施工,造成開發成本提高,還有通過行業協會的形式哄抬建材物價,這些都屬于要打擊的對象。

 

這次,政府研究這個政策是聽取房地產開發企業意見最多的一次,每一條都是和十幾家房地產企業反復蹉商,且建立了“房地產聯系會議制度”,這個“房地產聯系會議制度”的建立實際上對今后整個房地產發展的方向是有利的,它使得房地產市場的信息能及時準確的反饋給政府。不僅如此,還建立了“項目領導聯系制度”這樣一個維穩的具體舉措,至于問責機制的建立,在以前更是沒有的。

 

文件中還強調要加強宣傳引導,對宣傳報道的力度要求很高,如只要政府出臺一些新東西,我們都應開新聞發布會,讓老百姓知道、了解,做到透明、不掩蓋。所以我相信只要這二十六條能夠貫徹下去,整個懷化房地產市場就會活起來。


懷化房地產最后,您認為這次的新政是否會達到預期成效?

曾大鵬:我相信可以,至少我們能夠看到政府此次力度是相當大的,市長親自掛帥,有五位市級領導出現在領導小組名單中,十個工作小組的領頭人,也都是市級領導,這個力度大大提振了房地產市場復蘇的信心。

而且這次的二十六條是近期穩市和遠期促市相結合,近期穩市就是刺激市場消費、降低購房成本,加大房地產市場的資金流動,落實相關就學、落戶這些政策,通過這些方式來增加市場的資本流動;遠期促市就是宏觀規劃、引導投資、規范市場行為和規范政府行為雙管齊下;
對比2008年政府出臺的房地產政策,這次出臺的政策更加全面,包括購房補貼、降低購房門檻、信貸支持、保障產權證的辦理等方面措施的完善,將標志著市政府在規范和引導懷化房地產市場健康發展的道路上又翻開了新的一頁。

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